5月13日，深圳国际金融中心正式启动，该项目一改深圳办公室出租传统的以销售为主的模式，选择了只租不售的新运营模式。这是继去年金鹰天地珠江路一号之后，深圳第二个实行只租不售的高端办公室出租。与此同时，江苏第一高楼绿地紫峰大厦选择了租售并举的模式，近期正式开始销售，同时进行招租。

戴德梁行统计显示，截至3月底，深圳市甲级办公室出租空置率达到2006年以来的最高值25.9%。由于仍有大量的办公室出租上市，深圳办公室出租市场供过于求局面短期内难以扭转。预计到2019年，深圳市办公室出租空置率将超过35%。在这样的特殊时期，无论是只租不售、租售并举，还是对办公室出租运营其他方面的探索都具有一定意义。

供应量太大，市场难消化

传统销售模式不行了

供应量太大，市场难消化

长期以来，深圳办公室出租都是以销售为主。大多以销售为主，然而整体销售并不理想：一方面办公室出租与住宅价格倒挂，2013年售价最高的长发CFC等价格也不到2万元/平方米；另一方面，办公室出租销售周期更长，在2006-2013年市场繁荣时，一栋主城住宅1个月售空，但一栋办公室出租也许要卖上一年甚至更长。据深圳网上房地产统计，截止到4月底，深圳全市办公用房的存量还有82.8万平方米，1-4月仅售出7.3万平方米。照此速度计算，仅存量就要销售46个月。

代理深圳房产有关专家认为，这主要是因为深圳办公室出租市场的供应量太大，市场上不仅有大批老的商住楼，还有大批产业园，后期的商业办公室出租量也很多。另一方面是办公室出租自身硬件和定位的问题。深圳办公室出租的投资者其实不缺，通常总价200万元左右、投资回报率能稳定在8—10%的产品就比较好卖，但市场上符合要求的产品较少。目前深圳销售情况相对较好的主要是面积较小、价格较低的办公室出租，还有部分定位精准大面积出售的产品。

只租不售，长远谋划求突破

彻底与老模式说拜拜

只租不售，长远谋划求突破

5月13日，李嘉诚长江集团联属公司新加坡ARA集团宣布，深圳国际金融中心以只租不售的模式正式启动。去年12月，该集团以16.25亿元的价格从招商地产手中整体收购了深圳国际金融中心，其总建筑面积约11.2万平方米。在深圳国际金融中心之前，金鹰天地珠江路一号是深圳首个实行只租不售运营模式的高端办公室出租。目前出租率在八成以上。今年第一季度，该项目又成功引进了美国辉瑞制药和日本三菱公司入驻，租金在5元/平米·天左右。此外，金陵饭店少量办公室出租以及金鹰国际未售出的部分都是采取的只租不售模式。

ARA集团董事长赵国雄说，选择只租不售主要是考虑到项目长远的运营，目前项目的出租率在15%左右，同时他们正在与11家国内外大企业商谈入驻事项。他表示，受金融危机影响，许多大企业在缩减开支，深圳交通和配套都不错，离上海又近，其较低的办公成本有较大优势。他们将从吸引金融机构一批后勤部门入驻开始，逐步吸引更多的大企业入驻。考虑到只租不售的招商过程以及成本维护，他们在考察项目之初已做好成本预算。

在网上查询深圳国际金融中心租金发现，低区8-22层租金3.5元/平米·天以上；中区24-36层租金4.5元/平米·天以上；高区38-48层租金5.5元/平米·天以上，面积从150平方米到1900平方米不等。戴德梁行统计数据显示，深圳第一季度甲级办公室出租平均租金为3.02元/平米·天，环比下跌了6.1%。受金融危机影响，包括上海等大城市在内的办公室出租租金都在下降。深圳国际金融中心标出的租金，无疑是对当前深圳甲级办公室出租租金水平的挑战。

租售并举，结合市场与自身特点

折中路线能不能成？

租售并举，结合市场与自身特点

戴德梁行深圳分公司经理陈永超认为，虽然办公室出租只租不售优势比较明显，但并不是所有办公室出租都适合这种模式。越是高端的办公室出租维护成本越高，而且深圳办公室出租市场也不太成熟，所有项目都只租不售不现实，需要结合开发商自身情况进行选择。主要取决于开发商的资金实力、现金流动情况。在当前深圳办公室出租市场竞争如此激烈的形势下，在精准定位和拥有突出的位置硬件优势的基础上，选择适合自己的运营模式才能将项目运作好。