按照传统分类，房地产市场可以分为三个板块，住宅、商铺和办公室出租，而且业内一直有“住宅是铜、商铺是银、办公室出租是金”的投资理念。

但长期以来，深圳的办公室出租市场却处在一种不温不火的状态。相对于住宅市场行情的火爆，办公室出租市场很平淡。诚然，购房者更关心的是住宅和商铺，但今年深圳办公室出租市场却突然活跃起来。据中国房地产指数研究系统8月监测数据显示，深圳商品住宅所占比重有所下降，7月成交量占总成交量的81.1％；而办公室出租市场继续上扬，达到15.6％，较上一个月又上升了7.5个百分点。究竟是什么原因，让平淡的的办公室出租市场突然升温？办公室出租是否真有“金”价值？这里，就深圳办公室出租市场做初步探讨和分析。

发展回顾：深圳其实是个很适合商务的城市

90年代初的深圳办公室出租基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如耀江国际，伟星大厦等等，这些并不是真正意义上的“办公室出租”，市场需求较小；另外还有一部分是商住楼，如中山花园，当时的一些企业将住宅办公一体化。90年代中后期，随着广东民营经济的迅速发展，促进了产业结构的变化，也促使第三产业的快速成长，尤其是服务行业的发展。

2000年，深圳办公室出租市场得到长足发展。南山区和福田区相继出现了不少办公室出租，深圳房地产行业才有了真正意义上的“甲级办公室出租”。

但随后的几年，深圳的办公室出租市场发展一直比较缓慢，呈现出一种“不温不火”的发展态势，且大部分以商住楼形式出现。2003-2004年，深圳办公室出租市场逐步走出低谷，市场格局逐渐成熟，以南山区为代表的办公室出租商务群出现，成为深圳最鼎级的办公室出租集中区域。紧接着是宝安区CBD区域。

目前，深圳办公室出租市场区域主要集中在南山区、福田区、罗湖区，另外还有正在崛起中的宝安区和龙岗区等近郊板块。

需求增长分析：产业经济提升市场需求

总所周知，广东是个民营经济发达的省份，而深圳是广东的经济中心，也是“珠三角”经济的核心城市之一，在这里集中了大量的中小民营企业。发达的产业经济与密集的商务活动决定了深圳办公室出租市场有较大的市场需求空间。

从深圳办公室出租的发展历史来看，每个发展阶段都有1-2个集中区域，如福田区金融商圈、南山区、宝安区CBD区域等等。每个办公室出租集中区域的形成与发展，或是受行政商业中心区的影响，或是有强有力的产业经济支撑，又或是具备优越的周边地理条件。其中，广东产业经济的整体提升无疑是推动深圳办公室出租市场整体发展的最大影响因素。

据大深圳房地产开发统计数据显示：2011年1-7月，深圳商品房施工面积达到4117.57万平米，其中办公室出租面积269.94万平米；商品房新开工面积442.21万平米，办公室出租37.7万平米；商品房竣工面积193.2万平米，其中办公室出租竣工面积2.87万平米；预计，今年深圳办公室出租市场供应面积将达到22.02万平米。

区域态势分析：宝安区供给飙升 其他区块稳步跟进

据戴德梁行统计数据显示：2011年第一、二季度深圳无新交付的甲级办公室出租，办公室出租市场以吸纳存量为主，市场平稳发展。

其中，南山区仍是深圳办公室出租需求者偏好的集中区域，越来越多的企业选择进驻黄龙，在一定程度上延续了南山区办公室出租市场的火热局面。但随着经济的发展，市中心的办公室出租供应日趋紧张，交通，资源，环境条件都不乐观。

初步了解，深圳下半年大约有超过300万平方米的办公室出租上市，供应量中超过一半集中在宝安区。毫无疑问，在未来的几年，宝安区板块将成为深圳办公室出租供应的主要区域。而老城区及三墩等近郊板块也将有一定的新盘办公室出租供应。值得注意的是，宝安区的办公室出租定位在高端物业，如何提升区域人气以及应对成熟前市场状况是值得深思的问题，否则，宝安区的办公室出租供应将面临不小的市场压力。

客群需求分析：住宅禁商 中小型企业重返办公室出租市场

总体上说，深圳办公室出租客户群以中小型公司为主，市场需求主力面积集中在80-150平米之间。这与整个广东民营经济的繁荣以及第三产业的迅速壮大密切相关。

据戴德梁行调查报告显示：深圳办公室出租驻户以生产制造、物流商贸和专业服务类较多，约70％驻户为深圳本地或省级企业，大面积驻户中以地产开发类、IT高科技类及金融为主。预计未来2年内将有多家外资银行进入深圳，作为新的经济增长点，办公室出租市场热闹场面可以预见。

六洲商务的营销总监也表示，自去年6月份深圳市工商局发布“住宅禁商令”以来，释放的办公室出租需求至少有1200万平米。以宝安区为例，办公室出租投资客主要是90年代在城西买房打拼的一代人，经过十多年的发展，当初的中小企业都有了足够的发展。宝安区则成为改善办公条件，开拓市场环境的最佳办公区域。初步了解，深圳目前仍有60%的公司滞留在住宅内办公，而受“住宅禁商”政策的影响，这部分企业将不得不租用或购买办公物业，深圳办公室出租市场将出现很大的上升空间。

市场投资分析：整体市场前景看好 投资空间仍然很大

2011年第一、二季度，深圳办公室出租市场没有新楼盘交付，发展比较平稳，随着深圳城市投资环境的进一步成熟以及办公室出租投资和消费市场的进一步完善，深圳办公室出租市场将出现暂时的供应瓶颈期，到2008年大量中小企业年检的时候，市场需求矛盾将更加突出。

六洲商务营销总监建议，投资者在选择投资产品时，首先要注重产品的保值增值，保证资金安全，其次要注意投资收益涨幅。以投资标准衡量，投资回报在12.5年的产品才能真正实现资金投资价值。相对于住宅市场的价格不断飙升，深圳某些区域在售办公室出租的价格已经低于在售商品房价格，出现所谓的“价格倒挂”现象，深圳办公室出租投资收益潜力巨大。可以预测，在未来深圳房地产市场运营中，办公室出租将是最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业类型之一。