城市综合体发展迅速和天津整体的商业气氛有关。目前，天津还没有形成真正的商务区，而是一种商圈和商务重合的发展趋势，所以，在发展中更加注重了商业和办公室出租的配套。

 

根据DTZ戴德梁行研究部分析，商业和办公室出租的配套主要分为两种：办公室出租和配套的商业以及办公室出租和商场，办公室出租与商业的发展是相辅相成的，办公室出租依托商业使其功能更加完善，而商业则主要依靠办公室出租客群积累人气。目前，在建的诸多项目都是以这种形式出现。

 

这两种形式的出现，一定意义上使得原有商圈更加具有竞争实力。依托甲级办公室出租存活的商业基本以高端为主，这主要是由客群决定。未来办公室出租与商业的发展，商业中的商户配比应该有所考量，如多增加餐饮及娱乐休闲的比重，而办公室出租则应该在整体设计以及租户组合方面与商业形成照应。

 

经济走势关联办公室出租市场

 

DTZ戴德梁行华南区办公室出租部李董事说，关于一线城市与二线城市的吸纳的差异与经济发展具有一定的关联度。一线城市的办公室出租供需市场现在仍都处在发展阶段，北京、上海、深圳、广州是百分之十几，甚至北京在去年的时候CBD空置率是百分之二十几，现在已经下降到10%以下，但现在数据是动态的。具体表现为——一线城市办公室出租市场受经济形势影响产生的波动性，像北京、上海、深圳等。

 

些重点城市的深圳办公室出租市场，在经济下滑期受到的影响都比二线城市要来的快、来的深；第二，比较其它的典型商业市场办公室出租它所受的影响可能不如商业地产多；第三，比较其它的典型商业市场办公室出租它所受的影响可能不如商业地产多；第四，就是真正具备非常优势的地理位置，办公室出租的核心区具有一定的吸引及带动产业的功能，非常好的项目基础以及商业氛围的办公室出租项目，它们的价值还是能够得到市场认可；第五，新兴商务区办公室出租发展受多重因素推动；第六，办公室出租需求与城市功能和产业结构之间的关系。

 

办公室出租未来难免爆发价格战

 

二线城市办公室出租市场走势与一线城市相似，基本在同一时间达到顶峰和低谷。但由于多数二线城市办公室出租主要由国内公司入驻，更多服务于本地市场，租金调整幅度较为温和。二线城市租金在经济下滑期间调整幅度较小，部分是由于2008年之前五年上涨幅度较为平缓，但这并不意味市场不会下滑。对一些二线城市而言，高端办公室出租存量较小，但未来供应明显增加，为争夺有限的客户群入驻，未来价格战恐在所难免。

 

DTZ戴德梁行华南区办公室出租部李董事说，今年第1季度，大面积租户市场表现活跃，因成交单价低位加之新物业成交未见乐观，使得整体市场租金略有下降趋势。办公室出租投资市场方面，开发商迫于资金压力以及对于未来办公室出租市场供应的预期，开始考虑将城市综合体中的办公室出租部分整售或散售。而在住宅受限，通胀依旧的现实经济中，办公室出租物业也成为诸多投资者的选择。深圳办公室出租租赁需求主要来自于金融类和服务型产业，且多为内资客户；新增客户多于扩租客户，主要来自于乙级办公室出租客户。滨海新区方面办公室出租项目集中上市，造成了项目竞争激烈，未来消化需要经历时间考验。随着天津产业园和总部经济的发展，或将使得办公室出租客群有所改变。