近日，某企业高管付先生率队在深圳市福田区考察办公室出租，由于企业规模不断扩大，付先生所在公司亟需开辟新的办公场所，为此他已经考察了深圳大小数十家楼盘，智能化、优质服务、高效的空间利用、便利的交通配套等成为重点选择因素。

 

快速发展的深圳办公室出租市场：冬天来了么?

 

曾有人说，“看一个城市的发展水平，就要了解这个城市办公室出租的发展水平。 ”随着市场经济的发展，城市办公室出租规模不断扩大，层级逐年提高，新概念不断涌现，办公室出租的变迁，成为一个城市的经济发展写照。

 

有专家介绍说，自2008年开始，深圳办公室出租市场开始真正进入快速发展阶段，2012年深圳办公室出租供应量与成交量均较2011年有所下滑，但供应量却在2013年集中爆发，成交量开始较大增长。业内人士坦言，2014年以后办公室出租去化速度减缓，随着绿地、华润、置地、宝能、金大地等诸多办公室出租项目扎堆入市，深圳办公室出租供应量与备案量的悬殊开始拉大。

 

据省统计局统计数字显示，2014年末，全省商品房待售面积1636.7万平方米，增长21.9%，增幅前三季度提高5.2个百分点，总量比上年年底增加294.6万平方米。当前房产市场消化能力不足，库存压力凸显，业内专家对市场的发展纷纷表示担忧。

 

数据显示，2012年至2014年，深圳市区办公室出租供应面积由111.01万平方米增长为147.31万平方米，涨幅32.7%，而三年的成交面积分别为77.92万平方米、86.3万平方米和68.4万平方米，除2013年略有增加外，2014年又开始回落。

 

根据近三年深圳市区办公用房平均成交量得出，常态化下的深圳办公室出租年需求量约60-80万平方米，当前存量约400万平方米，深圳市区办公室出租空置率约为30%-40%。 深圳办公室出租整体上已经处于明显的饱和状态，无论是甲级还是更低级别的办公物业都面临着过剩的尴尬。

 

除了受到经济形势影响外，深圳办公室出租面临着产品过剩的考验，深圳办公室出租市场的冬天来了么?尽管业内专家看法不一，但当前市场竞争白热化，只有差异化、个性化，能够提供更优质服务的产品才能脱颖而出已成为业内专家的共识。

 

困局之下：供大于求 结构过剩 前景看好

 

面对当前深圳办公室出租市场特点，办公室出租饱和或过剩的局面，不仅在深圳，在全国范围内，尤其是第三产业欠发达的二、三线城市都较为普遍,深层原因还是城市建成区的城市化进程超过了其经济发展的内在需求。相比于住宅和零售商业，办公室出租更依赖于一个城市甚至一个区域的综合经济发展程度，尤其是第三产业的发展程度。 如果城市建成区在投资拉动下快速扩张，而经济发展速度还没跟上，经济结构还没相应调整过来，很容易导致办公室出租的过剩。

 

深圳城市的快速成长，给办公室出租产品打开了很大市场空间，过去十年因为办公室出租市场的逐步铺开，投资商的热衷，加之最近四、五年楼市结构调整，导致供应远远超过了消费，供大于求，存量多年积累。

 

业内进行相关数据分析时，往往将办公室出租按照百米以下、100米以上、200米以上的高度进行区分统计。 “办公室出租是一个城市的 ‘脸面’，100-200米办公室出租属于200-500万人口城市的 ‘标配’，但是深圳正在朝区域大型城市发展，人口超过500万，我们就必须要有200米以上的办公室出租来匹配城市”。周家全说。

 

面对产品过剩的困局，深圳办公室出租的未来发展方向在哪里，什么样的办公室出租能够脱颖而出?

 

当前深圳市办公室出租市场专业化分工还未达到相应程度，市场依旧处于不成熟阶段。

 

关于深圳办公室出租市场的未来发展，当前行业内对办公室出租进行“甲级”、“5A级”的定位均不属于严谨的行业标准，所谓的“甲级”、“5A级”是开发商 “一厢情愿”，远未上升到行业高度;深圳市办公室出租市场的规模效应不足，没有达到像北、上、广那种“金融街”的概念与集群化效果;就市场规划而言，办公室出租市场规划远落后于住宅，深圳目前仍是分区规划，忽略了整体性，加之相应招商引资政策的缺乏等，都成为当前深圳办公室出租市场发展的影响因素，未来市场的进一步完善，着力点也在于此。

 

地段之于房地产发展的重要性不言而喻，深圳城市大发展的进程中，在外来增量需求与内在更新换代需求的双重推进下，优势地段与稀缺商务区的办公室出租项目仍具备向上的市场空间。李长俊说，当前这个空间主要集中在罗湖区、老城区，随着深圳整个经济的增长会是一个动态的向上过程。

 

当前深圳办公室出租从质量档次、硬件方面已经达到了市场要求，无需再做新的超越，需要关注的则是提交附加值：首先要有国际品牌的物业管理公司，当前一些打着国际品牌旗号的办公室出租，多是以顾问为主，应该引进国际品牌物业管理公司的实操队伍;其次在服务上做文章，让进驻企业除了享受物业管理外，享受更多商业管理服务，包括基于互联网技术的综合服务，基于金融和企业管理咨询的、国际合作资源的一些支持等，通过做加法，在产品品质之外增加更多软性服务。